今やってます
今ちょうど不動産やってます。
千葉県の某始発駅徒歩5分のところに広い土地の築古のアパートを紹介してもらって交渉中です。
久々に欲しい物件が出てきたので現地を見に行ってすぐに買付証明書を出しました。
５５００万円に対して５０００万円の指値が通るかわからないですが。。。
融資の条件の交渉も金融機関としているところです。
この金融機関との交渉で思ったことですが融資の条件が悪いなら今は不動産に投資しなくてもいいかなと思いました。
具体的には自己資金3割。車とリフォームローンの一括返済を要求されました。
確かに僕は借り入れが多いので仕方がないかもしれませんが購入時の諸費用や不動産取得税のことを考えると２５００万円ぐらいの現金を出さないといけなくなります。
良い物件だなーとは思うものの２５００万円の現金はちょっとなー。
というのは２５００万円の金融資産で利回り10％から20％ぐらいで回せているものを利回り8％不動産に使ってしまったらもったいないなと。
不動産で返済後のキャッシュフローは月20万ぐらいですかね。
2500万円の配当分配金でも同じぐらいのキャッシュフローです。
この物件の場合、土地の実勢価格は８０００万円ぐらいの期待があるのが魅力でしたが現金化するとなるとだいぶ先のことになるでしょう。
資産としては良いんだけど株などの利益も捨てがたい、現金使いたくないので頭金を1割で交渉中です。
不動産投資といえば
不動産投資といえば基本的に融資を使ってやっていくものです。
僕の考えも不動産はなるべく融資で購入していきたいです。
不動産投資といえばやっぱり融資なんですよね。
融資を使ってレバレッジをかけた投資をしたいのと現金は他の投資や何かの備えとして残しておきたいです。
僕は今アパート3棟所有していますが全て融資を使ってやっています。これまでの不動産投資では区分所有のワンルームマンションを現金で購入したりもしていました。
僕は不動産投資を始めた頃、勉強不足で新築マンションも融資で二つ買ってしまっていましたのではじめから失敗でもう融資が受けれなくなっていました。でもあきらめず中古のワンルームマンションを都内にいくつか買っていきました。その当時は一室４００万円から６００万円ぐらいで購入できました。それも駅徒歩5分、室内洗濯機置き場の条件でいけることも。。。
ワンルームの投資とはいえ600万円ですから普通に貯めていたらなかなか数を買うのはきついですよね。
その当時、僕の作戦は一室をがんばって現金で購入、その物件を担保にもう一室は融資してもらう。
一個買ったらもう一個ついてくる作戦（笑）
これで11室まで増やしました。
現金でだけだと無理ですが融資を使うとこのようにスピードアップします。
不動産投資は融資をうまくつかってやっていくのが大切ですね。
今ではこの11室のワンルームたちは全て売却しています。
キャッシュインとキャッシュアウト
融資を使って投資をしたことによってキャッシュフローが生まれます。
そのキャッシュフローをためていくとまた物件を購入する頭金になります。これを繰り返ていくと不動産投資の規模が大きくなっていきますね。
不動産投資で得ることのできた家賃収入と売却益でさらに規模の大きな不動産に投資していくということです。
その時にせっかく貯まってきたキャッシュを出すのってなんかもったいないなぁと思ってしまいます。でもより大きなキャッシュフローを作るためには必要なことです。不動産投資を始めた初期の頃はとにかく全力でキャッシュを不動産へ向けていました。
ある程度の規模となってしまってからは資産を分散していくという意味が大きいですが現金を少し持ったり株や投資信託に投資したりしています。
これらの金融資産の投資は基本キャッシュでしか投資できないですからね。そして現金化しやすいメリットがある上、利回りでも不動産投資より効率よく増やすことのできるものもあります。でもまとまった現金がないとあまり効果ありません。
ですので僕の考えでは不動産は事業、ビジネスです。
株や投資信託は投資、資産運用です。
不動産で融資を使って稼いで、そのお金を株で増やすというイメージです。
バランスが大事
不動産投資には融資は必要です。不動産は高額な資産なので投資した時点で資産のポートフォリオの大きな部分を不動産が占めるようになります。不動産は現金化しずらいし少し取り崩すとかもやりずらい。家賃収入から使っていいお金もだいぶ少ないです。
資産が不動産だけだとかなりバランスが悪い状態だといえます。
よく分散投資しようとか言いますよね。資産にはたくさんのものがあり株や投資信託に分散するぐらいは必須だと思います。
かといってよく勉強もせず何ににでも投資すると失敗します。僕も過去分散の意味で仮想通貨のICOやFXや先物の自動売買システムなどで多額の損失や詐欺で大きなお金を失いました。あまり他人を信用したり頼らず自分で投資先を探し出せるようによく勉強してください。
初期には不動産への集中投資も良いでしょう。キャッシュフローに余裕が出てきたらバランスよく分散投資していくのがおすすめです。
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