海外不動産

海外っていいですよねー。

海外旅行全然行けてないなぁー。

渡航の制限とか自粛とかでみなさんも行けてないんでしょうね。

僕は元々そんなに海外旅行に行ったのなんて数えるぐらいしかないですけどね。

旅行で行った先では時間がゆっくり流れて、のんびりと過ごしているからか現地で感じられる雰囲気が良くてまた行きたいなぁと思うし、海外での生活に憧れたりします。

まあ遊びで行ってるんだからあたり前か😅

ということで今回は海外不動産のことについて書いていこうと思います。

不動産投資家としては海外の不動産にも興味があって本を読んだり、資料をもらったり、話を聞いたりはしてきました。

今、資産の組み替えを検討しているので海外不動産も視野に入れ、海外不動産を取り扱う業者さんにあって話を聞いてきました。

東南アジア不動産

東南アジアの平均年齢は高度成長期の日本と同じように若いです。お勧めされているカンボジアの平均年齢は26歳です。東南アジアの多くの国では2080年まで人口が増え続けると予想されています。これが東南アジア不動産の魅力で投資対象として有望なポイントです。

そのほか親日国で日系企業も多く在留邦人も増加傾向。日本から6時間で時差も少ないので行きやすいです。

東南アジアのマーケットは日本と比べてとても条件がいいです。特にカンボジアは経済成長率が7.0％と最も高く、都心部の物件でも単価が安いので利回りが高くなっています。

通貨が米ドルなのも安心できるポイントですね。カンボジア銀行に口座も開くことになるのですが米ドルの定期預金の金利が5％前後だそうです。

一番安い1000万円台の物件の家賃が日本円換算でひと月7万円だとして10年間使わずに積み立て続けると合計840万円が1100万円になります。カンボジアの銀行は大手でもかなり金利がが高いです日本でも高度成長期は金利が高くて預金しているだけでお金が増やせる時代があったように今のカンボジアはまさに高度成長期なのです。

	日本	タイ	マレーシア	ベトナム	フィリピン	カンボジア
人口	1億2580万人	6980万人	3237万人	9734万人	1億960万人	1672万人
平均年齢	48歳	39歳	29歳	31歳	24歳	26歳
経済成長率	0.9％	2.9％	4.5％	6.5%	5.7%	7.0%
都心部m2単価	約350万円	約120万円	約110万円	約90万円	約90万円	約40万円
都心部利回り	3〜4％	4〜5％	4〜5％	5〜6％	5〜6％	6〜7％
通貨	円	バーツ	リンギット	ドン	ペソ	米ドル

東南アジア不動産投資の鉄則と言われていたのがこれです。

• 都心一等地or今後発展するエリアであること
• 駅、ショッピングモール直結、メイン通りなど特徴ある場所
• 周辺物件相場と比較して価格が適正
• 完成遅延や計画変更が当たり前ではあるが実績のあるデベロッパー選び
• 日本でも現地でもサポートしてくれるエージェント選び

色々な投資先と比較して検討してみる

東南アジア不動産投資がどのぐらい儲かるかというと10年間で検討してみる。

一番安い物件の例だと物件価格が1200万円、諸費用300万円で合計約1500万円でした。

これが初期投資額になります。

運用中のランニングコスト年間8万円ぐらい。10年では80万円です。

家賃が1ヶ月7万円で10年間合計840万円です。これがカンボジアの銀行で定期預金で積み立てて5％の複利運用で1100万円になります。これがインカムゲインの合計です。

10年後の想定しているキャピタルゲインは物件価格の1.5倍から2倍とのこと。

1200万円が1800万円になればプラス600万円、引くことのキャピタルゲイン税120万円。

利益は480万円です。

1200万円が2400万円になったらプラス1200万円、キャピタルゲイン税240万円。

利益は960万円です。

最終的に残るのは1900万円から2380万円です。これは賃貸期間中の10年間で空室がなくて、修繕にお金がかからなかった場合を想定しています。実際には隠れたコストもあると思います。

魅力のあるリターンです。僕が検討するに値すると思っている点はまだあって、世界全体での金融資産は不安定になってきていること。グレートリセットなどの話が出てきていたりもします。そんな中では現物資産への投資は安心感があります。現物投資でも分散するのには海外の不動産は選択肢に入れる価値があります。

僕がいまいちだと感じていることはまだ建築中で収益化するのが3年後であり、合計で13年間投資金額が拘束されてしまうこと。収益を最大化するには13年間手をつけることができません。キャッシュフローがないので13年間は我慢の期間となります。資産拡大にはとても良いですが途中でやめたくなってもやめられないです。急に現金が必要になっても現金化するのには時間がかかると思います。

国内不動産を現金購入してキャッシュフローが入ってくるほうがいいなと感じます。これはまだまだキャッシュフローを大きくしていきたい思っているのもありますが、そのほかに国内不動産に対する経費を減価償却で作ることができる。現金購入した物件は共同担保にして融資で次の物件が購入しやすくなるなどが考えられます。

いろいろ検討すると何がいいかはその人によるなと思います。カンボジア不動産も資産拡大だけを考えればかなり良い投資先だと思います。どうしても確定申告の面では外国税額控除が必要で手間がかかったり、物件を担保にもうひとつ買うことができないところなんかがネックになってしまうと思っています。

手間が掛からす流動性の高い金融資産には様々な投資先があり株だけではなくリートや金も検討できます。

たとえば1580万円を13年間で積み立てた場合のことも検討すると毎月ちょうど10万円ぐらいなのですがオールカントリーに積み立て投資して5％運用できたとすれば670万円の利益があります。

この頃には合計が2200万円になっていてそのまま5％で運用できれば税引後でも毎年90万円取り崩して使っても資産は減りません。

すごく迷っています😓

でもこうしてアウトプットしていると自分の中で整理されてきています。

カンボジア不動産はとても魅力的で余裕があるなら欲しいのですが今の自分にはちょっと厳しい気がします。売り出ししているアパートが売れてくれればいけるけど今は無理かなぁと思いました。