不動産投資初心者のための基本知識

不動産投資は、資産形成のための一つの手段として注目されています。

資産形成といえば株式投資か不動産投資かと言うぐらいですよね。

僕もやって一番成功している不動産投資ですが多くのリスクや手間があります。

そこで、不動産投資を始めようと思っている初心者が知っておくべき基本知識を紹介します。

目的を明確にする
リスクとリターンを把握する
物件選定のポイント
資金調達の方法
法律や税金の知識
まとめ

目的を明確にする

不動産投資を始める前に、まず自分が何を目的としているのかを明確にすることが大切です。目的によって投資対象や投資方法が変わってきます。

たとえば

・資産形成がしたいのか。

・現金収入（キャッシュフロー）を確保したいのか。

・売却益（キャピタルゲイン）を獲得したいのか

といった感じです。

とりあえず買えるから、融資が出るからと言う理由で始めてしまうとやりたかったことと違うということに後で気づいたりするのです。

たとえば新築ワンルームマンションが良い例です。

一般的な会社員にもフルローンや融資が出るので買いやすいです。

しかし家賃収入もサブリースのため満額が収入にはならなく、毎月1万円程度持ち出しでキャッシュフローがマイナスであるケース。デペロッパーが金融機関と提携しているので融資が緩く、1戸や2戸まではすぐ買えます。毎月1万円、2万円ぐらい払ってもよければいいのですが、次々購入し続けたり、家賃収入でFIREしたいとか考えていたらこういった物件を買ってしまうとできなくなってしまいます。

その時点で本当にやりたかったことに気づいて、方向転換したくなったら、売却してしまわないともう融資が出ない状態になっていると思います。

新築ワンルーム投資が必ずしも悪い訳でもなく、都心の一等地であることの資産性、立地と建物の評価が高くて実勢価格が古くなっても下がっていかない、むしろ高くなっていく物件には魅力があります。鉄筋コンクリートなので耐用年数が長くて減価償却期間が長いので節税向きです。

いずれにしても不動産投資で資産を拡大していきたい場面であるのか収入がたくさんあり節税目的なのかではまずやりたいことが全然違いますよね。

目的をまちがえると後戻りできなくなることもあります。売却してやり直そうと思っても売却価格よりもローンがたくさん残っていたら売るにもお金がかかってしまいますね。

不動産投資はやり直しが難しい投資なので気をつけましょう。

リスクとリターンを把握する

不動産投資には、物件の市況変動や入居者トラブル、地震や台風などの災害といった多くのリスクがあります。

しかし、一方で安定した家賃収入や物件価値の上昇など、多様なリターンが期待できます。

投資前には、自分自身がどの程度のリスクを受け入れられるかを把握し、それに見合うリターンを獲得できる物件を選ぶことが大切です。

また、リスクについては対処や対策ができます。

家賃収入や物件価値を上昇させることについても、場所の移動はできませんが建物を修繕したり、リフォームしてきれいにするなどして価値をあげることができます。

不動産投資が単なる投資ではなく、不動産賃貸業であり、実は経営であることがわかりますね。

ただ所有していれば儲かるという簡単なものではありませんが、逆にきちっと理解して取り組むことで柔軟に対応可能でコントロールできる投資なのです。

物件選定のポイント

物件選定は、不動産投資において非常に重要なポイントです。

ただ不動産投資といっても投資する対象には色々な種類があります。

一般的には居住用不動産が真っ先に思いつくところでしょう。

居住用不動産に限定したとしても、築年は新築、築古、築浅の物件のどれにするか。

構造が鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造の違い。

物件の種類は区分マンション、一棟マンション、一棟アパート、戸建など。

検討することはまだまだたくさんありますが、物件の立地や周辺環境、将来的な需要などを考慮して、利回りやリスクとリターンのバランスを見極めることが必要です。

また、物件の建物の状態や設備なども重要なポイントです。

不動産の立地は一番重要なポイントで、立地の悪い不動産は物件の価格が安く利回りが高いので魅力的ですが、賃貸需要がなければ家賃収入が入ってこないので投資になりません。

しかしながら、立地の良い不動産は資産性が高いので、物件の価格も高く利回りが低くなります。

バランスが大切であり、投資の目的のよっても選定されるべき物件が変わってきます。

投資の目的は利益の最大化ですのでしっかり利益が出る物件を選びましょう。

資金調達の方法

不動産投資には、多くの場合大きな資金が必要です。

そのため、ローンを組んで物件を購入する方法や、他の投資家と資金を出し合って投資を行うなどがあります。

自分の資金状況や投資目的に応じて、最適な資金調達方法を選ぶことが大切です。

僕が不動産投資を始めたのが17年ぐらい前ですけど、フルローン、オーバーローン当たり前みたいな状態でした。

今でもフルローンはあると思いますが女性用シェアハウスかぼちゃの馬車、スルガ銀行不正融資の事件あたりからの融資の基準がきびしくなっているようで自己資金が2割、3割ぐらいは必要になるケースが多いようです。

最近では融資の引き締めが強くなっているので、現金で購入できる空き家や築古の戸建てに投資する手法が流行っています。

現金で購入した物件は次の物件を融資で購入するときに賃貸経営の実績になったり共同担保にできたり、有効に活用することもできます。

自己資金を準備しなければいけなくなったので買いづらくなった反面、買った後のキャッシュフローが良くなることや不動産の評価額に対して自己資本比率が高くなることなど良い面もあります。

経営が盤石になり、返済スピードも速いので次の物件購入するときの融資がつながりやすくなります。

規模を大きくしていくためにはある程度自己資金を入れた方が良いでしょう。

法律や税金の知識

不動産投資には、法律や税金に関する知識も必要です。

物件の購入や賃貸に伴う契約書や税金の申告など、投資に関する法律や税金の知識を持っていることで、トラブルを回避することができます。

特に不動産に関する税については、知らないと全く利益が出なかったということもあるので注意が必要です。

たとえば

・不動産を購入すると不動産取得税がかかりますし所有していると毎年、固定資産税がかかってきます。

・不動産の売却時の税率、5年以上保有した長期譲渡所得税が約20％に対し、

短期譲渡所得税が約40％となること

・建物の減価償却期間が建物の構造により違います。法定耐用年数が違いによるためです。新築時の法定耐用年数は以下のようになっています。

木造22年
重量鉄骨34年
鉄筋コンクリート造47年

減価償却費が計上できているときには、収入から現金が出て行かない経費がありますので所得を低くできるので節税できています。中古物件を購入した場合は法廷耐用年数から築年数を引いた期間までの減価償却期間になるとことや、法定耐用年数を超えた物件の場合でも償却期間が取れたりと、うまく使えば節税にもなりますが、知らないと思った以上に税負担が重く収益を圧迫します。

・融資を受けて買っている場合、ローンの返済元金が減価償却費を上回る状態なると利益に課税される所得税が増えてしまうので、帳簿上は利益が出ているのに資金繰りが悪化します。これはデッドクロスといいます。よく検討しないと黒字倒産となってしまうので不動産投資をするにあたって重要なポイントとなります。

・不動産はキャッシュアウトしない減価償却費で経費計上できるのが節税になるので資産を拡大するのに役立ちます。

しかし、いつまでも減価償却費が取れるわけではないので対策が必要です。