僕が資産を拡大しようと主にやってきたことは不動産投資です。
不動産投資を15年ぐらいやってきて良かったこと、失敗したこともあります。
不動産は金額が大きな投資になるのでリスクもあるし大変そうだと感じると思います。
金額だけではなく様々なリスクがあり手間もかかります。
不動産は投資というよりは経営と言ったほうがいいでしょう。
簡単ではありませんがやってきて思うのは不動産投資の効果は絶大だということです。
僕が考える不動産投資のおすすめポイントについて書いていきます。
インカムゲイン
不動産投資の収益にはインカムゲインとキャピタルゲインがありますが、僕が考える不動産の魅力はインカムゲインだと思っています。FIREすることを想定すると毎月収入が入ってどのくらいの手残りがあって、生活に必要な分が確保できそうなのかどうかイメージしやすいですよね。
所有している不動産を人に貸して家賃収入を得る。毎月のキャッシュフローを作るための投資に不動産は最適です。
家賃収入で自分の生活ができるようにするためにどのくらいの不動産を持ったらいいかを考えて投資する物件を検討していきます。
レバレッジ
不動産投資はレバレッジがかかります。
大きな金額の投資なので、金融機関から長期間お金を借りて返済しながらするのが一般的です。
たとえば現金が５００万円使えたとします。
諸費用分として１００万円をとっておいて４００万円を頭金にして２０００万円のアパートを購入します。
このアパートの利回りが10％としますと家賃年収は２００万円ですので、もともと使った頭金に対しては50％の利回りがあることになります。
これが不動産投資のレバレッジです。
実際には20年でローンを組んだことにすると家賃収入が毎月約160000円。
返済が約80000円で残りは半分ぐらいといった感じになるのでキャッシュフローはそんなに大きくはなりません。
でもこういった投資を繰り返していくことでキャッシュフローを拡大していくこともできます。
そして支払いが進んでいくにつれ残債が減って資産になります。
信用取引の株式投資やFXにもレバレッジはかかりますが証拠金に何倍かレバレッジをかけてトレードするのとは少しイメージが違いますよね。
不動産の場合には時間をかけてゆっくりと資産にしていきますのでレバレッジのかかり方が違うのです。
不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンと言われる特徴でもあります。
他人資本で資産を増やす
不動産投資はローンを組んで実行するのですが家賃収入が返済の原資となります。
不動産を購入しても入居者がいなければ収入がありませんので返済できなくなってしまいます。
物件の選定や物件の管理、募集活動と家賃収入を安定させるためにやれること、やることはたくさんあります。
家賃収入から支払いができるので自分が資産を買うために入居者さんがお金を支払ってくれているようなものです。
これが他人資本で資産を増やすことになります。
長い投資期間の中で起こるリスクがいろいろ考えられますが自分でお金を出さなくても家賃収入の中ですべてまかなうことができてキャッシュフローもプラスになるというのが不動産投資のいいところであり目指すところです。
言うまでもありませんが選ぶ物件によって投資がうまくいくかどうかがかなり左右されますのでもちろん勉強は必要です。
インフレ対策
日本では30年ぐらいデフレになっていますのでインフレ対策の必要性を問われるかもしれません。しかし現在では国民の所得が増えずに下がり続けているのにも関わらず物価が上昇してしまっているスタグフレーションの状態になっています。深刻な問題だと思います。
お金の価値が上がっているのと下がっているのが同時に来ているみたいなわけのわからん状態です。
世界の金融がかなり不安定な状態ではなかと個人的には思っています。
投資といえばお金をふやすことなのですが、そのお金の価値が下がってしまったら現金をたくさん持っていても豊かにはなれませんね。資産が預金だけというのはリスクになります。
現金の価値が大きく変わるとこともあるでしょうから、不動産の価値や株の価値もそれに伴って変わるでしょう。
特に昨今のコロナ禍にあって各国の中央銀行が経済対策のため多額の通貨を発行しています。
これが現金の価値が減少するのではないかという懸念をもたらしていますね。
現金だけで持っていると資産が減ってしまうということです。
現金を持つだけでなく、不動産を持つことはインフレヘッジになります。
もちろん株式投資も有効でしょう。これからはそれだけでなく貴金属やエネルギー、農産物などのコモディティへの投資も大事になってくるのではないかと思っています。
単純に価値のあるものを買っておくのもいい。究極、自給自足できる。売れるものを作る。といったことは強力なインフレヘッジとなるでしょう。
そのぐらい世界は混沌としていると感じていてインフレ対策をしておくことをおすすめします。
インフレ対策の代表といえば不動産投資です。
経営感覚を身につけることができる
不動産投資には物件の管理や空室対策、物件の購入、借り入れ、税務対策などやることがたくさんあります。投資というよりは不動産賃貸業であり経営です。
どのようにしたら利益を最大化できるかを考えて実行する。問題が起きたら対策する。企業の経営のように借金をして返済を続けながら大きく育てていきます。
簡単ではありませんが経営者のコントロールできることの多いのが不動産投資です。
何度も言うようですが不動産投資は本当に勉強が大事です。
勉強や経験が生きるからこそ他者と差別化でき、自分の力で投資を成功へ導ことができるのです。
本当に不動産投資がおすすめなのか
不動産はレバレッジをかけて大きな投資の割には手残りが少なく実際は2％や3％ぐらいしか残らないとも言います。しかも手間もかかる。たしかに修繕や空室による出費で手残りが少なくなるということもあります。そして勉強して経験して失敗から学んでと本当に大変だと思います。
そんなに大変ならインデックス投資の方がいいという声が聞こえてきそうです。
僕もそう思います笑。年利5％以上で運用できるインデックスファンドってまあ普通にありますよね。そんなファンドに投資した方が楽だし資産も増えるしいいですよね。僕もインデックス投資やってますし好きですよ笑。
でももともと投入できる資金を持っているならいいでしょう。または毎月コツコツとドルコスト平均法で積み立てするかのどちらかですよね。どちらも手元のキャッシュを減らすことになります。
不動産は毎月キャッシュが入ってくる投資なので毎月の使えるお金が増えることになります。給料から毎月キャッシュを入金して資産を増やすのとは違うお金の流れとなります。
そこがいいところで不動産にお金作らせてそのお金をインデックスファンドに積み立てするということをやっています。
不動産投資では経営に関するいろいろなスキルが必要ですからやる前にすべてを勉強してからやるというわけにもいかないです。やりながら学んで自分自身のレベルを上げていくことになります。不動産投資の世界に入り込んだら嫌でもやることになるでしょう。そこに不動産投資の魅力があると思います。
自分のスキルアップに繋がり、問題が発生しても対処できると自信にもなります。
そして安定的なキャッシュフローを得ることができたら、会社員の仕事も変わってきます。
会社に100％依存せずにやっていけると余裕ができて仕事がうまく回って行ったり、言いたいことが言えるようになったりといい方向に進んでいく人が多いそうです。僕自身もそう感じる部分があります。
不動産賃貸業は経営なので難しくて当たり前なのです。
でもそれだけのメリットがあるということです。
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